Аренда склада и офиса в Москве

      Но арендовав помещение, на самом деле, все мытарства арендатора только начинались. Ближайшее повышение арендной ставки обычно не заставляет себя долго ждать. Проходит два-три месяца и под каким-нибудь благовидным предлогом, типа повышение курса доллара или коммунальных платежей поднимают и арендную ставку. Арендатору деваться особо некуда, ведь только въехали, вложились по полной в оборудование, и затянув потуже ремень оплачивает возросшую аренду. Так, ставка аренды порой вырастала в разы, а то и в десятки раз за пару лет. Обычно подобная чехарда с повышением аренды прекращалась только тогда, когда съезжал арендатор. Но иногда происходило все намного интереснее. В период расцвета и бума "сотовиков" происходили вообще замечательные вещи. Не для кого не секрет, что доходность булочной на порядок ниже нежели доходность магазина по продажам сотовых телефонов. Этим они и пользовались. Все помещения, которые находились рядом с метро или в проходных местах в течении довольно быстрого времени заняли сотовики. Как спросите вы? Легко! Просто приходили к владельцам помещения и предлагали аренду в два раза больше, нежели платили на тот момент имеющиеся арендаторы. Владельцы, в свою очередь, объявляли об "внеочередном" повышении аренды в два раза и естественно арендатор съезжал. При этом весь процесс переезда целиком ложился на плечи самого арендатора. Он своими силами вывозил имеющиеся товарно-материальные ценности и оборудование на новое место, если его конечно можно было найти. Зачастую дорогостоящие витрины и шкафы, больше нельзя было использовать, и даже переехав на новое место, было далеко не факт что данная мебель будет "в размер" в новом помещении. Ведь если, к примеру, был стеллаж специально изготовленный по длине стены 2,5 метра длины, то этот стеллаж никак не мог поместиться в 2,3 метра свободного пространства нового помещения. Естественно ни о какой компенсации подобных расходов со стороны арендодателя и речи быть не могло.

       А что мы имеем сейчас? Проехав по городу можно обнаружить огромное количество свободных помещений. А вместе с ним и рынок аренды становится с каждым днем все более и более цивилизованным. Попробуем разобраться по каким причинам такое могло произойти.

Несколько лет назад было объявлено, что закрывается въезд в Москву для большегрузного транспорта. Все фирмы, имеющие или арендующие большие склады, как только об этом узнали, сразу же прониклись проектами строительства складов в Московской области. Причем переезд на новое место для этих фирм был выгоден по настоящему. Если в Москве большинство складов были приспособленными помещениями старых заводов и фабрик, то на новом месте все строилось изначально именно под склады. Подъездные пути и разворотные площадки для автотранспорта, стоянки для клиентов и сотрудников, все это проектировалось изначально. Отсутствие пробок и круглосуточный режим работы сделали эти проекты просто успешными. Ведь водителю фуры, которая, к примеру, осуществляет перевозки между Москвой и Краснодаром намного более удобнее осуществить погрузочно-разгрузочные работы в Климовске или Солнечногорске (к примеру) нежели непосредственно в Москве. А это и сэкономленное время, а если смотреть и более глобально, то и более низкая аварийность. Ведь в Москве не редко можно было наблюдать подобную картину, когда легковушка "залезла" под фуру. В области же трафик машин намного меньше, а следовательно и аварийность ниже. Именно поэтому переехав на новое место многие компании подняли производительность труда и вышли на новый уровень, увеличив как собственные обороты, так и свою прибыль.

Помогла поубавить аппетиты собственников и ситуация в банковской сфере.

  Из фотографии видно, что помещение давно пустует. А раньше там находился один из самых известных банков, чей фирменный цвет - зеленый. Именно в этом цвете были сделаны даже окна. Данное помещение находится в ЦАО г. Москвы, недалеко от метро. Так почему оно пустует, справедливо спросите вы. Неужто один из системообразующих банков страны рухнул?

   Отнюдь. Тут надо отдать должное прозорливости руководства данного банка. Предвидя подобную ситуацию, они в свою очередь, решили снизить издержки. И разослали всем собственникам помещений, у которых они их арендовали, предложение о снижении арендной ставки. Для собственников же подобный факт был просто мегаразрыв шаблонов. Ведь за все годы они привыкли только к тому, что аренда только растет и никогда не падает! Расторгли договора, и думали что как и раньше, на эти квадратные метры будет небывалый спрос и ажиотаж. Но в итоге, как мы с вами видим, стоят такие помещения. Стоят и не используются. Предложения по коммерческой недвижимости очень хорошо подкинул и продолжает подкидывать наш ЦБ (Центральный Банк). Как? -спросите вы. Да посредством отзывов лицензий. У каждого банка было некоторое количество отделений. У кого-то немного, а у некоторых и весьма ощутимое. Все эти отделения находились в довольно проходных местах. И теперь они пустуют и ждут с нетерпением арендаторов.

Косвенно решить острый вопрос с коммерческой недвижимостью помогло и решение правительства о продажи пива и сигарет. Раньше около каждого метро находилось куча палаток и небольших магазинов, 90% которых торговали только пивом и сигаретами. На остальные 10% приходилось бытовая химия, хлеб, молоко, фрукты, конфеты и т.д. и т.п. Затем, "сотовикам" удалось несколько потеснить участников рынка и завладеть 10, а в некоторых местах и 20% торговых площадей. Кстати, тут речь не идет о специализированных рынках и ярмарках. Речь идет об обычных "спальных районах". После введения запрета продажи пива и алкоголя количество пустующих павильонов еще более усилилось. А через некоторое время, их просто стали сносить, мотивируя незаконностью постройки. Но несмотря на то, что снесли большое количество торговых точек, все равно имеется колоссальное количество предложений по аренде недвижимости. И теперь, расходы на поиски арендаторов несут сами собственники помещений. Вот как поменялась ситуация за каких то 5 лет.

Нелишне также напомнить, что практически все собственники помещений относятся к ним как к "святой корове". В принципе это хорошо. Но иногда это уж слишком через край. Поясним на примере. Во многих местах есть охрана. И чтоб попасть на территорию нужно предъявить паспорт, заказать предварительно пропуск. Но на эту же территорию можно свободно въехать на автомобиле. Просто заплатив некоторое количество денег за стоянку. Для нас непонятно зачем держать персонал, который заполняет ненужные бумажки, если на территорию все равно можно попасть минуя данную процедуру. В особо тяжелых случаях пройти подобный контроль весьма затруднительно. Надеемся, что в скором времени собственники подобных площадей пополнят ряды собственников, из первой фотографии. Потому что у фирм, которым сдают они помещения, тоже есть клиенты. Клиентам трудно, а порой и просто долго проходить все эти искусственные административные барьеры. Клиенты уйдут от фирм арендующих помещения. А затем и фирмы-арендаторы съедут. 

Приведем несколько рекомендаций по аренде недвижимости. Склад и офис должны находиться как можно ближе друг к другу. В идеале склад должен быть за дверью офиса. Площадь склада должна удовлетворять вашим текущим оборотам и товарным запасам с некоторым запасом. Иначе, через год-другой, когда вы расширитесь, вопрос о складе, а вместе с ним и офисе возникнет снова. И вам придется тратить свои ресурсы не только на поиски помещения, приведения его в порядок или адаптацию под ваши нужды, но еще и на перевоз всего складского остатка и оборудования офиса. Если вы занимаетесь логистикой, то ваш склад должен быть максимально приближен к большинству ваших клиентов. Так, если вы производите доставку воды в Москве, то и склад должен находиться в Москве, а не в Подольске (к примеру). И то что аренда склада там дешевле, это не аргумент. Даже если 0 рублей будет аренда, все равно выгодней осуществлять доставку находясь в непосредственной близости от клиента. Уделите особое внимание вопросу вашей доступности для клиента. Вспомните бюро пропусков. В случае если арендодатель требует различные депозиты за "последний месяц", его понять можно. Он пытается прикрыть свою пятую точку от неожиданностей. Но и вы так же можете прикрыть свою пятую точку. Чем? Внесите в договор пункт, что если договор прекращается по инициативе арендодателя или же меняется арендная ставка, то вы вправе съехать, причем все расходы связанные с переездом, к примеру: поиск помещения, ремонт, перевоз склада, офисного оборудования, лягут на плечи арендодателя и составят по сумме аренду за 2...3 месяца. В этом случае, арендодателю будет невыгодно нарушать свои обязательства. А вы можете спокойно посвятить все свое время ведению бизнеса, зная что у вас есть надежный тыл.